公団住宅の庇がはがれてケガ

私は公団住宅に住んでいますが、住宅の庇の一部分が自然にはがれて、その下で遊んでいた子供がケガをしました。だれに、治療費などの賠償の請求をすればよいのでしょうか。
まず、住宅の庇は、土地に接着して築造された建物の一部にあたるから、土地の工作物のなかに入れることができます。そうすると、「設置又ハ保存二瑕疵」があるかどうか。さらに「其工作物ノ占有者」とは誰であるか。また、所有者とは誰であるかが問題になります。民法七一七条の、いわゆる工作物責任は、第一次的には工作物の占有者が損害賠償の負担者であるとされています。しかし「占有者ガ損害ノ発生ヲ防止スルニ必要ナル注意ヲ為シタルトキ」その所有者が損害賠償の負担者となります。第一次的損害賠償義務者である工作物占有者の責任は、損害発生を防止するのに必要な注意を怠ったことによるものであり、過失の挙証責任を転換した中間責任であるといわれています。これに対して、工作物所有者はその所有する工作物の設置、保存の瑕疵から生じた一切の損害賠償を負うことになっていますから、完全な無過失責任であるといわれています。

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住宅の庇の一部が自然にはがれたことは、土地の工作物の設置、保存の瑕疵といえるでしょうか。一般に瑕疵とは、その種の工作物として通常備えていなければならない安全性を欠いていることだといわれています。そのなかには、工事や設備自体が不完全な場合もあるでしょうし、後になって工作物が腐ったり亀裂ができたために起こることもあるでしょう。
ただ、ちょっと気にかかることは自然にはがれたとさ れていることですが、学説、判例とも、工作物に瑕疵がある以上、たとえ、風などの自然力、あるいは人の行為などと競合しても工作物責任が存在するとしていますか ら心配ないと思います。
ここでは賃貸住宅と分譲住宅を分けて考えてみましょう。
賃貸住宅の場合は、住宅の所有者は公団であり、居住者は公団に家賃を払って借りているという形式になっています。住宅の所有者である公団は無過失責任を負うことは疑いありません。しかし、居住者である建物賃借人が占有者として責任を負うことになれば、所有者は賠償義務を負いませんから、建物の賃借人に責任があるかどうか検討されねばなりません。
公団は建物の所有者であると同時に契約上の賃貸人であるわけです。したがって、公団は修繕義務を建物賃借人に対して負っています。たしかに公団は、建物賃借人を通して間接に工作物を支配しているにすぎませんが(間接占有)、建物賃借人を通して契約上、「工作物を事実上支配し、その瑕疵を修補しえて損害の発生を防止しうる関係にある者」ということができます。換言すれば、賃貸人は間接占有者として占有者責任を負っていると同時に、所有者責任をも負っているということになりましょう。したがって、建物賃借人には修理義務がないことから占有者としての責任を負わないということになりましょう。
なお、ガラス、風呂桶などの小修繕は賃借人が負担する旨の特約が公団住宅の契約書のなかにありますが、建物の基本部分である庇は公団が修繕義務を負っていると考えられますので、結論を異にしません。
次に分譲住宅の場合は、分譲された一つ一つのスペースは一個の建物と認められ、それぞれ所有権の対象となります。しかし中高層住宅は、一戸建建物と構造上異なっている点があります。それは、一戸建と同じように全面的に個人所有権でおおわれている部分(専有部分)とそれ以外の部分とから構成されている点です。後者は共用部分とよばれ、数個の専有部分に通ずる廊下または階段室その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供するべき建物の部分と定義されています。
共用部分には、専有部分と専有部分の間の仕切り壁のように一部の所有者だけの共有とされるものと区分所有者全員の共有に属するものが含まれています。
問題の屋根のひさしは、専有部分空間をとり囲んでいる壁面の一部と考えられ、全員の共有部分に属するのではないかと考えられます。もっとも、庇といっても屋上の部分にあるもの、ベランダの部分にあるものなどがあり、後者は専有部分と接続していますから、専有部分に属するのではないかとも考えられますが、現在のところ、構造上の共用部分であり、全員の共有に属するとされています。
ところで、区分所有者は一般に、全員で管理組合をつくって、管理組合が共益費用という形で各区分所有者から一定額の金銭を徴収し、建物の維持、管理にあてています。したがって、治療費その他は管理組合ないしその代表者に請求すればよいことになります。
それでは管理組合がなかったり、あっても損害賠償義務を果たすに十分な基金がなかった場合に区分所有の全員もしくは一部に請求できるでしょうか。大変むずかしい問題ですが、基金の積立が強制されているわけではありませんので、各個人にも請求できると考えるほかないと考えられます。つまり分譲住宅の構成している棟の誰に対しても全額を請求できると考えるわけです。全額を請求された区分所有者は確かにやっかいではあり、不公平のようにみえますが、他の区分所有者に対する先取特権をもっていますから求償ができなくなる心配はありません。なお、このような場合の負担の割合は別に規約がないかぎり、区分所有者の専有部分の床面積によることになりましょう。
区分所有者はつねに共益費のなかから、一定部分をかかる場合の基金として積立てておく必要があるでしょう。

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